רכישת/מכירת נכס נדל"ן ומה שביניהם - עו"ד דנה בן חמו, מגשרת

עודכן ב: נוב 2


רכישת או מכירת נכס היא עסקה משמעותית הן בפן החברתי והן בפן הכלכלי. במהלך החיים, בפרט במדינת ישראל הדבר כל כך מהותי עד כי גדלנו עם תחושת חובה להיות בעלים לפחות של נכס אחד. פעולת רכישת או מכירת נכס מקרקעין הינה מהעסקאות הכלכליות הגדולות והמשמעותיות שאנו עורכים בחיינו. לכן, גודל האחריות והזהירות שיש לנקוט היא רחבה וגדולה להצלחת העסקה. התהליך מורכב וכרוך לעיתים אף בסיכונים, ומעורבים בו פרט לצדדים המהווים את המוכר והרוכש גם מוסדות, גופים ורשויות בישראל. כמו כן, היבטים משפטיים ותהליכים בירוקרטיים מבוזרים המתנהלים נדבך על נדבך לצורך קידום הטיפול בעסקה. על כן, סוף מעשה במחשבה תחילה - יש להיעזר ולשכור את שירותיה של עו"ד מקצועית המתמחה בתחום הנדל"ן. עו"ד שתבצע בדיקות מקדמיות, תברר איתכם את התנאים לעסקה, תזהה את הצרכים וחשוב ביותר שתסביר לכם את הסיכונים שלכם כלקוחות לפני ביצוע העסקה.





המסגרת הנורמטיבית להתייחסות המאמר היא חוק המקרקעין[1], חוק התכנון ובנייה[2], חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)[3], חוק המכר (דירות)[4], חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)[5], התקנות והנהלים מכוחם.


היבטים משפטיים – קנייניים ותכנוניים

פרנסיס בייקון[6] בספרו "הרהורים על קדושה" כתב: "הידע עצמו הוא כוח" – עסקת נדל"ן היא המקום בו הידע הוא כלי מרכזי וחשוב מאין כמותו להצלחת עסקה. שורה ארוכה של פעולות ובדיקות הנדרשות לבשלותה של העסקה. בין היתר, בחינת מצבו הפיזי של הנכס כגון: היבטים שישפיעו על התקיימות העסקה או על תמורתה הסופית – נכס להריסה או במצב ירוד לרבות מערכות או מתקנים בנכס. בחינת מידע מבחינה תכנונית כגון: חריגות או תוספות בנייה לא מאושרות בהתאם לתכנית התב"ע (תכנית בניין עיר בעלת תוקף חוקי המסדירה את השימוש בקרקע מסוימת). בחינת רישום הזכויות כגון: בעלות, חכירה, שכירות, בית משותף וכדומה. בחינת מידע על זכויות לצד שלישי כגון: שעבודים, עיקולים, משכנתא, הערת אזהרה, צו הריסה, צו מניעה, הפקעה וכדומה. מבין האפשרויות לתשלום התמורה בעד הדירה בחינת התזרים העומד לרשותכם, לעיתים לקיחת הלוואה או משכנתא ובהתאם לכך בניית לוח תשלומים מותאם, מידע מיסויי בנוגע לנכס (מס שבח במקרה של מכירה ומס רכישה במקרה של רכישה, לעיתים גם מס רכוש והיטלים שונים).

ליווי עו"ד את העסקה תחסוך עוגמת נפש, אי הבנות והפסדים כספיים. הליווי יעניק ביטחון להצלחת העסקה מתוך תהליך מובנה בו בכל שלב תדעו ותבינו מהו השלב הבא. עסקת נדל"ן מחייבת התנהלות מושכלת לשם ביצוע העסקה בהתאם לחוק תוך הבטחת התמורה וזכויותיכם. לאחר הבדיקות המקדמיות נפנה לייצוג במשא ומתן בחוזה המכירה או רכישה של הנכס. בהסכם יפורטו התנאים בהן תתנהל העסקה: תמורת המכירה או רכישה, לוח תשלומים ותנאיהם, נשיאה בעלויות נלוות או עלויות בשל היבטי מס על-ידי מי מהצדדים לעסקה, מועד מסירת או קבלת הנכס, עניינים הנוגעים לתכולה באשר לחפצים שיוותרו או יוצאו מן הנכס, הגנה על זכויות הצדדים במקרים של הפרות, איחורים או מקרה אחר להם יותאמו מנגנוני הגנה של פיצוי או הסדר הולם אחר.

אציין כי ההמלצה הגורפת לרוכשי או מוכרי דירות הינה – לא לחתום על הסכם זיכרון דברים שיחייב אתכם לכבדו ויש לו תוקף משפטי בו הצדדים מסכימים על התנאים העקרוניים באשר לנכס, ברוב המקרים בהמשך לו חותמים על חוזה בפני עו"ד. מחד, הסכם זיכרון דברים לא מכיל את כל פרטי העסקה, מאידך אתם מחויבים לו משחתמתם עליו ומתוך כך הנכם מוגבלים במשא ומתן שניתן לערוך בהמשך מול הצד השני.




סוגי הסכמי נדל"ן

רכישה או מכירת נכס יד שנייה – כאמור, עו"ד תדאג לבדיקות הנדרשות עבור הנכס בעסקת הרכישה של הנכס וכן להגנות המוכר או הרוכש בהתאם לתנאים המוסכמים בחוזה שבסופו יירשמו הזכויות לאחר מסירת או קבלת החזקה בנכס.

רכישה או מכירת נכס מקבלן – עו"ד תדאג לבדיקות נדרשות במקרה זה, תייצג את הרוכש במשא ומתן מול עו"ד מטעם הקבלן על מנת להתאים את התנאים ככל הניתן ללקוח, תוך שימת דגש על לוח התשלומים, קבלת ערבויות לתשלומי הרוכש על-ידי הבנק המלווה את הפרויקט ותשומת לב להגבלת שכ"ט עו"ד מטעם הקבלן בהתאם לחוק.

הסכם מתנה – העברה ללא תמורה בין קרובים – עו"ד תערוך הסכם מתנה ותצהירים להעברה ללא תמורה, בו בן זוג או הורה או אחר מעביר נכס לאדם קרוב המקבל את הנכס במתנה, ותערך שומת מס לדיווח העסקה לרשות המיסים.

הסכם חלוקת עזבון ראשון – במקרה בו מחולקת מצבת נכסים של אדם שנפטר על-פי צו קיום צוואה או צו ירושה או על-פי דין. חלוקה זו תיעשה בהסכמה מלאה בין כל הצדדים הנוגעים בדבר, ותיצור הפרדה רכושית מלאה כך שכל צד יוותר עם חלקו באופן עצמאי ללא תלות בצד אחר. עו"ד תערוך הסכם זה תוך בחינת היבטי מס והיטלים ויבחנו הפטורים האפשריים בהתאם לחוק.

הסכם תמ"א 38/1 – הסכם לחיזוק מבנה קיים מפני רעידת אדמה, בו הדיירים זוכים לשיפוץ דירתם בנוסף לחנייה או מרפסת או ממ"ד או שלושתם יחד, המבוצעות כתוספות למבנה הקיים, בתמורה לזכויות בנייה הניתנות מאת הדיירים ליזם להוספת מספר יחידות דיור בבניין ומכירתן. הסכם מורכב בו הדיירים ממשיכים לדור תחת קורתם במקביל לעבודות הבנייה המתבצעות בבניין. עו"ד תערוך הסכם בין הדיירים בבניין לבין היזם, ותעגן את זכויות הבנייה ליזם כנגד שירותי בנייה לדיירים, תנאיהם ולוח הזמנים תוך שמירה על רמת מגורים נאותה משך תקופת הבנייה.

הסכם תמ"א 38/2 – הסכם להריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש תחתיו. עו"ד תעגן בחוזה את זכותם של הדיירים הקיימים לקבלת דירה חדשה תחת זכות היזם לבנות מספר נוסף של דירות ומכירתן לדיירים חדשים שיתווספו לבניין. עו"ד תעגן בחוזה את זכויות הדיירים בין היתר ערבויות בנקאיות ושכר דירה למגורים חלופיים משך תקופת הבנייה.<